ՊԵԿ նախկին նախագահ Դավիթ Անանյանի ֆեյսբուքյան գրառումը
Դիտարկում 9․ Անշարժ գույքի շուկան՝ տնտեսության իրական դեմքը (երբ գների աճը սնուցվում է վարկերով, իսկ շուկան՝ կենտրոնանում է Երևանի վրա)
2025թ․ հունվար–հոկտեմբեր ամիսներին անշարժ գույքի շուկան գրանցել է թվային աշխուժություն, մասնավորապես, իրականացվել է ավելի քան 23 000 գործարք, ինչը նախորդ տարվա համեմատ էական աճ է։
Բայց ինչպես միշտ՝ թվերի ետևում իրականությունն այլ է։
Կարդացեք նաև
1․ Գործարքների աճը կենտրոնանում է միայն Երևանում
Հոկտեմբերին գրանցված առուվաճառքի շուրջ 1 770 գործարք գերակշռորեն կատարվել են հենց մայրաքաղաքում։ Մարզերի մեծ մասը՝ Գեղարքունիք, Շիրակ, Սյունիք, Տավուշ, գրանցել են կամ նվազում, կամ աննշան ակտիվություն։
Արդյունքում՝ Երևանը կլանում է ամբողջ շուկայի ավելի քան 30–35%-ը, մինչդեռ մարզերում անշարժ գույքը շարունակում է մնալ պահանջարկի սահմանումներից դուրս։
Սա արդեն ոչ թե շուկայի նորմալ կենտրոնացում է, այլ՝ տարածքային անհավասարության խորացում։
2․ Գները շարունակում են բարձրանալ՝ կտրվելով իրական եկամուտներից
2025թ․ հոկտեմբերին Երևանի բնակարանների 1 քմ միջին գինը մոտեցել է 920 000 դրամի։ Մարզային քաղաքներում գներն արդեն 3-ից 7 անգամ ցածր են (125–325 հազ. դրամ)։
Այս գների տարբերությունն այլևս չի բացատրվում «շուկայի պահանջարկով»։ Սա եկամտային անհավասարության, «ներդրումային» գնորդների և արտաքին պահանջարկի համակցված արդյունք է։
Երևանի բնակարանային պահանջարկի զգալի մասն ապահովվում է ոչ թե բնակչության իրական կարիքներով, այլ վարկային ֆինանսավորմամբ, ներդրումային գնմամբ, ինչպես նաև օտարերկրյա անձանց ակտիվ մասնակցությամբ։
3․ Օտարերկրացիների գործարքները շարունակում են բարձր մնալ
Հոկտեմբերին օտարերկրյա քաղաքացիների մասնակցությամբ իրականացվել է 482 գործարք, որոնց ավելի քան 60%–ը ռուսական ծագման անձանց կողմից է։ Իրականում սա ներքին շուկայի վրա ձևավորում է լրացուցիչ, արտաքին պահանջարկի ճնշում՝ գները մղելով դեպի վեր։
Այս պայմաններում շուկան կորցնում է իր բնակարանային բնույթը և վեր է ածվում ֆինանսական ակտիվների «պահպանման» վայրի։
4․ Հիփոթեքային բումը շուկան տեղափոխում է վարկային կախվածության
Հոկտեմբերին գրավադրման գործընթացները հասել են 1225 միավորի՝ գրեթե կրկնապատկվելով (+99%) մեկ տարվա ընթացքում։
Այսինքն՝ անշարժ գույքի շուկայում պահանջարկի աճը հիմնականում սնուցվում է վարկով, ոչ թե քաղաքացիների եկամուտներով։ Երբ մարդիկ բնակարան են գնում ոչ թե եկամուտների բարձրացման, այլ քաշքշուկով ավելացող հիփոթեքի հաշվին, շուկան դառնում է ոչ թե զարգացման ցուցիչ, այլ պարտքային լծակի արդյունք։
5․ Շուկան դառնում է «ֆինանսական փուչիկ»՝ իրական տնտեսությունից կտրված
Երբ անշարժ գույքի շուկան՝ ✔ ունի գների բազմակի աճ, ✔ ունի պահանջարկի կենտրոնացում մայրաքաղաքում, ✔ ունի օտարերկրյա բարձր մասնակցություն, ✔ ունի հիփոթեքային բում, բայց նույն պահին՝ ✘ արդյունաբերությունն անկման մեջ է (–4.9%, 10 ամսվա կտրվածքով), ✘ արտահանումը շարունակում է մնալ անկումային, ✘ աշխատավարձերի աճը չի հասնում գների բարձրացման հետևից, ապա սա այլևս չի կոչվում տնտեսական աճ, այլ՝ շինարարություն և գույք՝ որպես պարտքային տնտեսության վահանակ։
Եզրակացություն
Անշարժ գույքի շուկան այսօր Հայաստանի ամենավառ «հայելին» է։ Ներսից՝ վարկային կախվածություն, դրսից՝ օտարերկրյա պահանջարկ, մեջտեղում՝ գների անընդհատ բարձրացում և Երևանի գերծանրաբեռնվածություն։
Երբ անշարժ գույքի շուկան աճում է, բայց արդյունաբերությունն ու արտահանումը՝ անկում են ապրում, երկիրը զարգացում չի ունենում։
Ունենում է միայն գների և պարտքի վրա կառուցված փուչիկ, որը չի կարող կրել երկրի տնտեսական անվտանգությունը։
